La ley 1943 de 2018 hizo cambios al artículo 90 del estatuto tributario, en donde se imponen restricciones a la práctica de escriturar los inmuebles por debajo del valor real de la compraventa, debido a los efectos tributarios tanto en impuestos de renta, impuesto al consumo de bienes inmuebles y ganancias ocasionales.
Con respecto al precio mínimo de escrituración el inciso 5 del artículo mencionado establece que no se aceptará un valor inferior al avalúo catastral , los incisos 9 y 10 indican que no debe haber una desviación significativa con respecto al precio comercial, estableciendo que no se podrá escriturar por debajo del 15% del valor comercial del inmueble:
Inciso 5
"En el caso de bienes raíces, además de lo previsto en esta disposición, no se aceptará un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al auto avalúo, sin perjuicio de la posibilidad de un valor comercial superior. En los casos en que existan listas de precios, bases de datos, ofertas o cualquier otro mecanismo que permita determinar el valor comercial de los bienes raíces enajenados o transferidos, los contribuyentes deberán remitirse a los mismos. Del mismo modo, el valor de los inmuebles estará conformado por todas las sumas pagadas para su adquisición, así se convengan o facturen por fuera de la escritura o correspondan a bienes o servicios accesorios a la adquisición del bien, tales como aportes, mejoras, construcciones, intermediación o cualquier otro concepto"
Inciso 9
"Cuando el valor asignado por las partes difiera notoriamente del valor comercial de los bienes o servicios en la fecha de su enajenación o prestación, conforme a lo dispuesto en este artículo, el funcionario que esté adelantando el proceso de fiscalización respectivo, podrá rechazarlo para los efectos impositivos y señalar un precio de enajenación acorde con la naturaleza, condiciones y estado de los activos; atendiendo a los datos estadísticos producidos por la Dirección General de Impuestos Nacionales, por el Departamento Nacional de Estadística, por el Banco de la República u otras entidades afines. Su aplicación y discusión se hará dentro del mismo proceso."
Inciso 10
"Se entiende que el valor asignado por las partes difiere notoriamente del promedio vigente, cuando se aparte en más de un quince por ciento (15%) de los precios establecidos en el comercio para los bienes o servicios de la misma especie y calidad, en la fecha de enajenación o prestación, teniendo en cuenta la naturaleza, condiciones y estado de los activos y servicios."
En cuanto al valor real de escrituración el inciso 6, las partes declaran bajo gravedad de juramento que se está escriturando con el valor real de compraventa:
"En la escritura pública de enajenación o declaración de construcción las partes deberán declarar, bajo la gravedad de juramento, que el precio incluido en la escritura es real y no ha sido objeto de pactos privados en los que se señale un valor diferente; en caso de que tales pactos existan, deberá informarse el precio convenido en ellos. En la misma escritura se debe declarar que no existen sumas que se hayan convenido o facturado por fuera de la misma o, de lo contrario, deberá manifestarse su valor. Sin las referidas declaraciones, tanto el impuesto sobre la renta, como la ganancia ocasional, el impuesto de registro, los derechos de registro y los derechos notariales, serán liquidados sobre una base equivalente a cuatro veces el valor incluido en la escritura, sin perjuicio de la obligación del notario de reportar la irregularidad a las autoridades de impuestos para lo de su competencia y sin perjuicio de las facultades de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) para determinar el valor real de la transacción."
En conclusión, se debe evitar la práctica de escriturar por un valor inferior al de la negociación ya que esto puede acarrear sanciones frente a la DIAN e incluso puede generar procesos penales por configurarse una falsedad ideológica en documento privado.
Fuente: https://www.gerencie.com/valor-por-el-que-se-debe-escriturar-la-venta-de-un-inmueble.html
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